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樓市新政致改善性需求萎縮 京二手房交易減八成
最新的統計數據表明，新一輪樓市調控效果開始顯現。
在新一輪房地產調控中，著力最多的是對二手房交易的調控，伴隨各地開始從嚴征收20%房產交易差額個人所得稅，很多業界人士認為，這對新房市場可能是一個利好。但各地出臺細則之後的十天來看基隆法拍撤回，這一判斷並未應驗。
中原地產研究中心統計數據顯示：截至4月11日，4月份54城市新建住宅成交951萬平方米，環比3月同期下跌3.5%，較3月全月的成交均值下降12%。
中原地產研究部總監張大偉分析說，雖然各地"國五條"細則力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場受到的影響甚至超過二手房市場。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預售價格上從重從嚴，導致短期內預售項目明顯減少。
"相比新政前樓市全面火熱。4月份樓市除瞭不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同力度的影響。"張大偉說道。相比3月份，各地售價均出現瞭漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價房平抑房價。目前來看本輪調控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現倒春寒的可能性，二線城市目前來看可能會繼續平穩發展。
張大偉分析說，因為目前二手房市場活躍的城市主要為一二線發達市場，在這些城市中，改善型需求已成為市場主力。通常這些購房者都需要通過賣舊換新來實現住房升級，而二手交易成本上升，會影響到這部分需求的釋放。
"同時，目前各地二手房市場主要集中在中心城區，而新房供應則集中在郊區，兩者之間網路atm信貸年息借貸增貸轉貸並沒有完全的替代關系。"張大偉進一步說道。
北京是房價調控的標桿城市，中原地產研究部統計數據顯示：4月8日北京恢復網簽近一周以來，合計網簽套數僅1709套，而且這還包含瞭在網簽暫停期間積壓的網簽量，1709套的網簽量甚至低於3月份單日的簽約量。
在3月份創造月網簽43780套的歷史最高紀錄後，北京二手房市場明顯進入瞭低谷，相比3月份日均成交1412套，4月份網簽恢復後的成交量跌幅高達8成。
在房價方面，張大偉稱，目前來看有個稅影響的房源，買賣雙方基本停滯報價；個稅影響比較小的房源，雖然房主認為本身房源稀缺意願提高報價，但購房者目前來看並不接受。
鏈傢市場研究部數據顯示，新政後首周90平方米的小戶型成交占比達到74%，比3月份增加瞭約18個百分點。受此結構性因素影響，4月首周二手住宅成交均價為26533元/平方米，比3月下降約3%。
張大偉介紹說，目前北京新建住宅預售證監管非常嚴格，所有項目均不允許超過之前或者同區域價格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數可售房源價格相比之前持平，也影響瞭二手房的價格。
中原地產判斷，如果監管時間超過2個月，不僅要面臨客戶需求變化的影響，各傢房企的資金壓力也將明顯加大，因此預期在1~2個月的市場博弈後，很可能出現部分項目加快預售。目前來看，房價3個月內零上漲的可能性非常大，北京樓市調控的效果可以說將是全國最明顯的。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/08172070118.shtml
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